Mannheim steuert der Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt entgegen
Die Preisentwicklung auf deutschen Wohnungsmärkten hat auch Mannheim erreicht und macht es zunehmend für Haushalte mit mittleren Einkommen schwierig noch adäquaten und leistbaren Wohnraum zu finden. Im Juni 2017 hat daher der Gemeinderat der Stadt Mannheim in einem Grundsatzbeschluss entschieden, dass in Mannheim zukünftig 30 Prozent aller neu gebauten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab zehn Wohneinheit-en) als preisgünstige Mietwohnungen angeboten werden müssen, sofern dafür die Schaffung neuen Baurechts notwendig ist oder ein städtisches Grundstück entwickelt werden soll. Die Verwaltung hat daraufhin zu diesem Beschluss Leitlinien sowie Richt-linien zur konkreten Umsetzung erarbeitet. Diese werden dem Gemeinderat Anfang Mai 2018 zur Entscheidung vorgelegt. Hierunter fallen neben den Leitlinien zum Quotenmod-ell für preisgünstigen Mietwohnungsbau ebenso die Leitlinien zur Vergabe von städ-tischen Grundstücken nach Konzeptqualität (Konzeptvergabe) sowie die Richtlinie zur verbilligten Abgabe von städtischen Grundstücken.
„Wir haben ein Modell erarbeitet, dass auch Durchschnittsverdiener in die Lage verset-zen soll, attraktive Neubauwohnungen anzumieten. Hierbei liegen uns die Familien be-sonders am Herzen“, so Baubürgermeister Lothar Quast zu den neuen wohnung-spolitischen Instrumenten, die dem Gemeinderat für die Sitzung Anfang Mai zur Abstim-mung vorgelegt werden.
Die Erfüllung der beschlossenen Quote, womit für den preisgünstigen Mietwohnungsbau eine Anfangsmiete bei 7,50 Euro (Kaltmiete pro Quadratmeter) liegen soll, kann sowohl in Form geförderter Mietwohnungen als auch durch die Erstellung so genannten frei fi-nanzierten preisgünstigen Mietwohnraums erfolgen. Die Einkommensgrenzen für frei finanzierte preisgünstige Mietwohnungen beginnen für einen 1-Personenhaushalt bei 47.600 Euro Bruttojahreseinkommen und liegen für einen 3-Personenhaushalt bei 76.500 Euro Bruttoeinkommen jährlich. Für jedes weitere Familienmitglied steigt die Einkom-mensgrenze um 9.500 Euro brutto jährlich. „Der Fokus der frei finanzierter preisgünstiger Mietwohnungen richtet sich auf einen Personenkreis in der Mitte der Gesellschaft“, erläutert Arno Knöbl, Sachgebietsleiter Wohnungsmarktentwicklung der Stadt Mannheim. „Diese Haushalte haben einerseits Schwierigkeiten die Miethöhen im Wohnungsneubau von derzeit gut 11 Euro pro Quadratmeter aufzubringen, haben andererseits aufgrund ihrer Einkommen aber keinen Anspruch auf geförderten Mietwohnraum“, so Knöbl weiter. Das Modell für frei finanzierte preisgünstige Mietwohnungen wird ohne besondere bür-okratische Hindernisse umgesetzt werden. Ähnlich wie bei einer üblichen Anmietung weist der Mieterhaushalt gegenüber dem Vermieter oder der Vermieterin sein Einkom-men nach. Der Vermieter meldet der Verwaltung per Formblatt die Einhaltung von Ein-kommensgrenze sowie preisgünstiger Miete und bewahrt entsprechende Nachweise auf. Diese müssen nach Aufforderung der Verwaltung vorgelegt werden.
Die erfolgreiche Umsetzung setzt einen entsprechenden Beitrag für den Bau preisgün-stiger Wohnungen durch das Land Baden-Württemberg und die Stadt Mannheim dar. Während das Land den Bau geförderter Mietwohnungen durch zinslose Darlehen und Tilgungszuschüsse im Rahmen des Landeswohnraumförderprogramms direkt subven-tioniert, setzt die Stadt durch Preisgestaltung und Vergabemodalitäten ihrer Grundstücke entsprechende zusätzliche Anreize. „Dazu zählen insbesondere Konzeptvergaben zum Bodenrichtwert anstatt zum Maximalgebot sowie die Möglichkeit zukünftig städtische Grundstücke auch verbilligt abgeben zu können“, erläutert Lothar Quast. „Dazu müssen über die Quote hinaus preisgünstige Wohnungen geschaffen werden“, so Quast weiter.
Die Vergabe städtischer Grundstücke für Geschosswohnungsbau soll zukünftig nicht mehr nach Höchstgebot sondern nach Konzeptqualität erfolgen. Durch diese Art der Grundstücksvergabe wird der Fokus von der Höhe des Verkaufspreises hin zur Konzeptqualität gelenkt. Die Grundstücke werden zum Verkehrswert ausgeschrieben. Das beste Konzept, unter allen eingereichten Vorschlägen, wird in einer Art Wettbew-erbsverfahren unter Berücksichtigung der Themenschwerpunkte „Nutzungskonzept“, „Städtebau/Architektur“ und „Ökologie/Freiraum“ ermittelt. Dieses Vorgehen bietet verschiedene Vorteile. Erstens kann die Stadt Mannheim sowohl die Nutzung der zu-künftigen Wohnbebauung als auch die städtebauliche, architektonische und ökologische Qualität aktiv beeinflussen. Zweitens können die nach Konzept vergebenen Grundstücke der Bodenspekulation entzogen werden.
Darüber hinaus kann durch eine verbilligte Abgabe von Grundstücken für den frei finan-zierten preisgünstigen Wohnungsbau ein Anreiz geschaffen werden, den Anteil der pre-isgünstigen Wohnungen bei einem Vorhaben zu erhöhen. Die Verbilligung soll stufen-weise mit dem Anteil an preisgünstigem Wohnraum steigen und kann ab einem Anteil preisgünstigen Wohnraums von über 30 Prozent gewährt werden und bis zu 70 Prozent des Verkehrswertes betragen.
Die Verwaltung sieht vor, dass nach drei Jahren die drei wohnungspolitischen Instrumen-te hinsichtlich ihrer Wirksamkeit und Annahme durch die Wohnungswirtschaft zu evalu-ieren sind.
