Wann Vermieter beim Homeoffice ihr Veto einlegen können


05. Februar 2021

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Arbeiten in Corona-Zeiten: Wann dürfen Vermieter beim Homeoffice ihr Veto einlegen?
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Aufgrund der Corona-Pandemie arbeiten Menschen zunehmend im Homeoffice. Dabei wird häufig übersehen, dass neben Arbeitgeber und Arbeitnehmern eine dritte Partei bei den Planungen berücksichtigt werden sollte: die Vermieter.

„Der Arbeitgeber hat den Beschäftigten im Falle von Büroarbeit oder vergleichbaren Tätigkeiten anzubieten, diese Tätigkeiten in deren Wohnung auszuführen, wenn keine zwingenden betriebsbedingten Gründe entgegenstehen“, heißt es in der am 27. Januar 2021 in Kraft getretenen SARS-CoV-2-Arbeitsschutzverordnung (§ 2 Abs. 4). Das Arbeitsministerium hat sie eigens erlassen, um den Druck auf Arbeitnehmer zu erhöhen, Homeoffice zu erlauben.

Vermieter spielen in der gesetzlichen Regelung jedoch keine Rolle. Dabei bekommen sie je nach Wohnverhältnissen den neuen Arbeitsplatz im Haus zu spüren. Etwa wenn sie das Ober- oder ausgebaute Dachgeschoss vermieten. Auf einmal ist der Mieter, der sonst tagsüber ins Büro geht, rund um die Uhr zu Hause. Womöglich isolieren Decken und Wände nicht so gut, sodass verstärkt Stuhlrücken, Schritte und Telefonate zu hören sind. Es stellt sich die Frage: Wann ist die Zustimmung der Vermieter nötig – und wann können diese auch ein Veto einlegen?

Tritt die Homeoffice-Tätigkeit nicht in Erscheinung, bedarf es keiner Einwilligung des Vermieters
Vor einigen Jahren hat sich der Bundesgerichtshof schon einmal mit dieser Fragestellung beschäftigt (Az. VIII ZR 165/08, 14.07.2009): Laut dem Urteil ist ausschlaggebend, ob die Homeoffice-Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt. Wird sie nicht sichtbar, bedarf es keiner Einwilligung des Vermieters. Dies ist etwa bei Arbeit am Computer oder auch am Telefon der Fall – immer davon ausgehend, dass die Lärmbelästigung nicht außergewöhnlich steigt, sonst könnte eine Einzelfallprüfung ratsam sein.

Zustimmungspflichtig ist die Heimarbeit dagegen, wenn sie Publikumsverkehr zur Folge hat, wie bei einer Anwaltskanzlei, einem Versand, der regelmäßig größere Warenanlieferungen erhält oder etwa einer privaten Kita. Diese Tätigkeiten können Vermieter verbieten. Werden sie nicht gefragt oder ignorieren Mieter das ‚Nein‘ zur Tätigkeit, ist das ein Kündigungsgrund. Auch Instrumentalunterricht können Vermieter ablehnen, wobei hier zusätzlich die akustische Belastung eine Rolle spielt (BGH, Az.: VIII ZR 213/12).

Matthias Heißner, Gründer des digitalen Bonitätsprüfers Mietercheck, erklärt: „In Einzelfällen kann es sein, dass der Vermieter zwar gefragt werden muss, ihm jedoch nichts anderes übrigbleibt als zuzustimmen: Richtschnur ist der Vergleich mit der üblichen Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn beispielsweise nur ein- oder zweimal in der Woche Kunden oder Geschäftspartner zum Mieter kommen, beansprucht diese Art der teilgewerblichen Nutzung die Wohnung nicht übermäßig. Auch, wenn während der Corona-Pandemie das allgemeine Rücksichtnahmegebot, gilt, beruht es doch auf Gegenseitigkeit. Sind also mehr Menschen zu Hause, werden Nachbarn voneinander mehr tolerieren müssen. Vermieter werden es hier vor Gericht schwer haben.“

Gewerbeanmeldungen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters
Eindeutig ist der Fall, wenn Mieter ohne Vereinbarung in ihrer Wohnung Mitarbeiter beschäftigen. Ebenso, wenn sie ein Gewerbe auf die Wohnadresse anmelden: Selbst, wenn dieses Gewerbe keine störenden Folgen für die Nachbarschaft hat und im Grunde beispielsweise aus Computerarbeit besteht, ist der Eintrag ohne Zustimmung des Vermieters ein Kündigungsgrund (BGH, Urteil vom 31.7.2013, VIII ZR 149/13). Bei einem Firmenschild an der Fassade ohne Eintrag ins Gewerbeamt gibt es unterschiedliche Rechtsauslegungen.

Erhöhung von Nebenkostenpauschalen nur nach Vereinbarung und mit Wirkung in die Zukunft
Mit einer erhöhten Wohnungsnutzung steigen in der Regel auch Abfallmengen und der Verbrauch von Strom, Gas und Wasser. Wer als Vermieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart hat, muss ggf. mit Mehrkosten rechnen. Die Pauschale selbst lässt sich jedoch nur erhöhen, soweit dies im Mietervertrag festgehalten ist. Dabei gilt es zu beachten, dass die Erhöhung immer nur mit Wirkung in die Zukunft erfolgen kann. (§ 560 Abs. 1 BGB) Nachforderungen sind an dieser Stelle also ausgeschlossen.

Wohnungscharakter muss auch im Homeoffice erhalten bleiben
Mieter dürfen nicht ohne Billigung der Vermieter den Wohnungscharakter für die Arbeit im Hause verändern, das heißt, sie dürfen keine Umbauarbeiten vornehmen. Auch Tätigkeiten, die die Wohnräume beschädigen könnten, müssen abgesprochen werden.

Im Streitfall liegt die Beweislast über den Umfang der Heimarbeit bei Mieter oder Mieterin. Allerdings kann es für Vermieter ratsam sein, selbst Protokoll zu führen: etwa, wenn es zu einer für sie störenden Zahl von Kundenbesuchen kommt.

Soweit zu bestehenden Regelungen – doch gelten diese Vorgaben auch im Rahmen der neuen SARS-CoV-2-Arbeitsschutzverordnung? Angesichts der noch recht jungen Entwicklung hin zum Homeoffice sind einige Fragen noch ungeklärt: Angefangen damit, was genau unter den „vergleichbaren Tätigkeiten“ von Büroarbeit zu verstehen ist. Können zu einem gewissen Grad auch kleine handwerkliche Arbeiten nach Hause ausgelagert werden? Was müssen Nachbarn im Rahmen des Rücksichtnahmegebots in einer Zeit, in der die Menschen fast rund um die Uhr zu Hause sind, wirklich tolerieren? Haben Mieter zukünftig ein Anrecht durch Homeoffice entstandene Mehraufwendungen beim Arbeitsgeber zurückzufordern oder steuerlich geltend zu machen? Fest steht: Auf die Gerichte wird noch viel Arbeit zukommen.