23. März 2021
Der Lockdown ist verlängert. Was bedeutet das für Vermieter und Mieter? Insolvenzen und Arbeitslosigkeit könnten den Immobilienmarkt in diesem Jahr besonders unter Druck setzen.
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Die Corona-Pandemie und der jetzt verlängerte Lockdown haben weitreichende Folgen für Industrie und Wirtschaft – und damit zwangsläufig auch Auswirkungen für Vermieter und Mieter. So geht das Leibnitz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) für das Jahr 2021 von 25.000 Unternehmensinsolvenzen aus, die Wirtschaftsauskunftenei Crifbürgel von rund 90.000 Privatinsolvenzen. Das setzt nicht nur Vermietern der jeweiligen Immobilien zu, sondern gleichzeitig auch Privatpersonen und Zulieferern, die durch Arbeitslosigkeit und schrumpfende Aufträge ihrerseits finanziell unter Druck geraten.
Notlage von Mietern frühzeitig erkennen
Für Vermieter können insbesondere verspätete oder ausbleibende Zahlungen ein erster Anhaltspunkt dafür sein, dass sich ihre Mieter in einer finanziellen Notlage befinden. Um rechtzeitig Klarheit zu schaffen, rät Matthias Heißner, Geschäftsführer des Online-Bonitätsprüfers Mietercheck, frühzeitig das Gespräch zu suchen: „Oft können durch ein Gespräch klare Verhältnisse geschaffen werden: Woran liegt der Zahlungsrückstand? Wie schätzt der Mieter die weitere Entwicklung ein? Das kann die Spannung zwischen den beiden Parteien nehmen, denn meist ist die Mietkontinuität wichtiger als die kurzfristige Mieteinnahme. Besonders, wenn das Mietverhältnis vor der Pandemie unproblematisch war.“
Zieht sich ein Mieter zurück und reagiert weder auf Anrufe noch auf schriftliche Nachfragen, kann eine Bonitätsprüfung erste Auskunft über eine mögliche finanzielle Schieflage geben, bevor ein – vergleichsweise teurer – Anwalt hinzugezogen wird. So können Vermieter zum Beispiel über das Portal Mietercheck eine Prüfung einfordern. Dabei geht die Bonitätsprüfung von Mietercheck noch über die normale Kreditauflistung hinaus, denn der Anbieter prüft datenschutzkonform tagesaktuelle Auskünfte europäischer Datenbanken – von Amtsgerichten bis hin zu Zentralregistern. „Mit der digitalen Bonitätsprüfung bekommt der Vermieter schnell und unkompliziert ein Bild der aktuellen Situation und kann, falls notwendig, weitere Schritte einleiten. Gerade in der aktuellen Situation, gilt es in besonderem Maße abzuwägen: Eine Kündigung bedeutet einerseits Aufwand und Kosten; und auch bei sorgfältiger Auswahl des Nachmieters bleibt ein Restrisiko. Auf der anderen Seite wird es für den Immobilienbesitzer schwer, ausstehende Forderungen zurückzuerhalten, ist der Mieter einmal insolvent.“
Mietercheck fordert Rettungsschirm für Vermieter
Klar ist also: Die Corona-Pandemie trifft auch Vermieter. Deshalb fordert Mietercheck einen Rettungsschirm für Immobilieneigentümer. „Die steigenden Insolvenzen könnten den Immobilienmarkt 2021 stark unter Druck setzen. Das gleiche gilt für die Folgejahre. Viele Vermieter haben jedoch hohe Kredite aufgenommen, um das Eigentum zu finanzieren und sind deshalb auf konstante Mieteinnahmen angewiesen. In diesen Fällen sollte der Staat sie genauso unterstützen wie Unternehmer, damit die Pleitewelle nicht weitere Kreise zieht. Gerade auf dem heiß umkämpften Markt wären Vermieterinsolvenzen auch für Mieter eine schlechte Nachricht“, betont Mietercheck-Gründer Matthias Heißner.
Nützliche Informationen für Vermieter in der Corona-Pandemie
Rechte bei Mietverzug
Vermieter haben das Recht, Verzugszinsen zu erheben, ohne dass es dafür einer Abmahnung bedarf. Der Zinssatz orientiert sich am Basiszins der Europäischen Zentralbank: Handelt es sich bei den Mietern um Privatleute, dürfen fünf Prozent darüber angesetzt werden, im Falle eines Gewerberaumes sind mindestens acht Prozent über dem Basiszinssatz zulässig. „Was Vermieter im Auge behalten sollten: Für Mietrückstände gilt laut BGB § 195 eine Verjährungsfrist von drei Jahren“, erklärt Matthias Heißner.
Außerdem haben Vermieter das Recht, ihren Mietern aufgrund von Zahlungsverzug zu kündigen – fristgerecht (§573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder im Falle von Mietrückständen in Höhe von zwei Monatsmieten auch fristlos (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB). Eine Ausnahme gilt für Mietrückstände im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020, sofern diese auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie zurückzuführen sind. Hier haben Mieter Zeit, die Schulden bis zum 30. Juni 2022 zu begleichen.
Grundsteuerlass für bestehende Mietausfälle noch bis Ende März beantragen
Noch bis 31. März 2021 können Immobilieneigentümer, die unverschuldete Mieteinnahmen haben, einen Grundsteuererlass beantragen und damit laut dem Eigentümerverband Haus und Grund bis zu 50 Prozent der Grundsteuer zurückbekommen.
Rechtliche Rahmenbedingungen für Home-Office
Die Verlängerung des Lockdowns bedeutet für viele auch eine Verlängerung des Home-Office. Geräuschbelästigungen, Unstimmigkeiten mit anderen Nachbarn und erhöhte Nebenkosten können das Mietverhältnis belasten.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus 2009 benötigt es für Tätigkeiten im Home-Office keiner Vermieter-Einwilligung, solange diese nicht in Erscheinung treten, also etwa bei der Arbeit am Computer oder auch am Telefon – immer davon ausgehend, dass die Lärmbelästigung nicht außergewöhnlich steigt. Zustimmungspflichtig ist dagegen Heimarbeit, wenn sie Publikumsverkehr zur Folge hat, wie bei einer Anwaltskanzlei oder einem Versand, der regelmäßig größere Warenanlieferungen erhält. Diese Tätigkeiten können Vermieter verbieten. Werden Immobilieneigentümer nicht gefragt oder ignorieren Mieter das ‚Nein‘ zur Tätigkeit, kann das ein Kündigungsgrund sein.
Wer als Vermieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart hat, muss durch den vermehrten Aufenthalt zu Hause ggf. mit Mehrkosten rechnen. Die Pauschale selbst lässt sich jedoch nur erhöhen, soweit dies im Mietervertrag festgehalten ist. Dabei gilt es zu beachten, dass die Erhöhung immer nur mit Wirkung in die Zukunft erfolgen kann (§ 560 Abs. 1 BGB). Nachforderungen sind an dieser Stelle also ausgeschlossen.
